房地產(chǎn)行業(yè)鏈條長、涉及面廣，是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。去年12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，“支持剛性和改善性住房需求”。今年上半年，從各地優(yōu)化公積金政策，到“帶押過戶”改革全面推進(jìn)，再到房貸利率隨LPR“雙降”應(yīng)聲下調(diào)，可謂利好頻出。

而今年的房地產(chǎn)市場卻是在“小陽春”后突然轉(zhuǎn)冷：今年2、3月，前期受到壓抑的住房需求獲得較快釋放，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一定反彈。但從二季度的情況來看，受到多重因素影響，各地新房二手房交易再度陷入低迷，仍處于調(diào)整期的房地產(chǎn)市場回暖受阻，目前還面臨不少困難。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷2022年的深度調(diào)整后，購房者置業(yè)情緒和市場信心均尚未扭轉(zhuǎn)。隨著經(jīng)濟(jì)恢復(fù)向好，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場政策顯效，市場預(yù)期好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場有望逐步企穩(wěn)。

【資料圖】

需求端利好政策頻出

6月20日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布了新一期貸款市場報價利率（LPR）。其中，1年期LPR、5年期以上LPR均環(huán)比下降10個基點，分別降至3.55%、4.2%。

我國首套房的利率下限為LPR基礎(chǔ)上減20個基點，5年期以上LPR下調(diào)10個基點，對應(yīng)首套房的下限利率為4%。事實上，早在今年年初，中國人民銀行、銀保監(jiān)會（現(xiàn)國家金融監(jiān)督管理總局）就發(fā)布了《關(guān)于階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的通知》，允許部分城市自主下調(diào)首套房貸款利率。貝殼研究院市場分析師劉麗杰表示，首套房貸利率下降有助于降低首次剛需置業(yè)的購房成本，促進(jìn)剛性住房需求釋放。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，在當(dāng)前購房者入市意愿偏弱的情況下，降低購房首付比例或降低購房首付壓力非常重要。不過，具體的首付比例需要審慎研究決定，也不宜降得過低。

住房公積金是購房者重要的資金來源之一。近期，多地出臺公積金新政，主要包括優(yōu)化公積金貸款與提取、支持提取公積金支付首付等內(nèi)容。相比于過去“先買房再提取公積金”的流程，直接提取公積金支付首付，能夠減輕購房壓力，提升市場活躍度。

當(dāng)然，對于剛需購房者而言，公積金的意義更在于貸款利率優(yōu)勢。在一線城市，通過住房公積金和商貸組合，能夠盡量降低一些房貸壓力。目前，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率為2.6%和3.1%。

值得一提的是，去年以來，各地密集發(fā)布“商轉(zhuǎn)公”政策。所謂“商轉(zhuǎn)公”，即借款人無須自籌資金提前結(jié)清商業(yè)貸款，直接將購房者商業(yè)貸款余額轉(zhuǎn)為住房公積金貸款。不過，各地“商轉(zhuǎn)公”政策在購房套數(shù)、已還款狀態(tài)、征信情況、公積金繳存情況等方面設(shè)定了門檻，覆蓋人群有限。

支持剛性和改善性住房需求釋放，還需要降低交易成本，比如被很多人詬病的房產(chǎn)交易中介費率。目前，我國房產(chǎn)交易的中介費率大概在2%上下，主要由買家承擔(dān)。5月8日，住建部、市場監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見》提出，“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費用。鼓勵按照成交價格越高、服務(wù)費率越低的原則實行分檔定價。引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費用?！睒I(yè)內(nèi)人士預(yù)計，在監(jiān)管壓力之下，房地產(chǎn)交易中介費會出現(xiàn)一定程度的松動。

“帶押過戶”改革和“一年內(nèi)換房退個稅”政策，則有助于降低居民換房成本，激活改善型住房需求。今年3月30日，自然資源部、銀保監(jiān)會（現(xiàn)國家金融監(jiān)督管理總局）印發(fā)《關(guān)于協(xié)同做好不動產(chǎn)“帶押過戶”便民利企服務(wù)的通知》，交易雙方可在原抵押權(quán)不解除的情況下辦理住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。另據(jù)財政部、稅務(wù)總局發(fā)布的公告，自2022年10月1日至2023年12月31日，購房者出售二手房并在一年內(nèi)重新購房，其目前出售的二手房繳納的個稅可以辦理退稅。

樓市回暖后突然冷淡

今年年初，二手房市場經(jīng)歷了一個“小陽春”，為何又突然冷淡？業(yè)內(nèi)人士分析，受去年底疫情影響，以新市民為主體的剛需、新中產(chǎn)為主體的改善型需求被抑制，這些積壓的需求在今年2、3月份集中迅速釋放。還有部分購房者因為去年底房價下調(diào)過快，帶著“抄底”心理入市。在剛需迅速釋放后，剩余需求對市場的預(yù)期本就不甚樂觀，觀望情緒濃厚。

6月29日，中國人民銀行公布的《2023年第二季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報告》顯示，未來三個月，16.2%的居民打算購房，這一比例低于今年一季度的17.5%。

當(dāng)前，需求不穩(wěn)已成為制約房地產(chǎn)市場恢復(fù)的主要因素之一，主要受收入預(yù)期、房價預(yù)期、市場風(fēng)險影響。上海金融與發(fā)展實驗室主任曾剛表示，收入預(yù)期不穩(wěn)導(dǎo)致居民的支出意愿不足，房價波動也在一定程度上改變了“只漲不跌”的預(yù)期，部分購房者因此持觀望態(tài)度，二者共同造成居民部門的購房支出意愿下降。此外，由于此前部分房屋無法按時交付、爛尾，部分居民對一手房風(fēng)險的擔(dān)憂有所上升，也影響了購房意愿。

對于6月20日LPR利率下調(diào)10個基點，雖然業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，有利于降低個人房貸成本，提振房地產(chǎn)市場信心。但也有市場人士指出，月供節(jié)約幾十元、上百元，解決不了支付首付和可持續(xù)支付月供的壓力。當(dāng)前房地產(chǎn)市場面臨供需兩端下行的壓力，需要配合更多實質(zhì)性政策落地，才能真正提振樓市。

廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉建議，從供需兩端加大政策支持力度。在需求端，加強“降成本”措施，如合理下調(diào)存量房貸利率，合理下調(diào)二手住房交易的稅率、按揭利率，降低經(jīng)紀(jì)服務(wù)費率，全面推進(jìn)二手住房“帶押過戶”，推進(jìn)存量“商轉(zhuǎn)公”貸款、提高“組合貸”審批效率等。在供給端，加強存量在建在售房源巡查，對存在水電管氣路網(wǎng)等市政設(shè)施短板的，以及存在教育、醫(yī)療等公共服務(wù)不足的，全面推進(jìn)補短板行動，降低購房者的住房消費成本。

多位業(yè)內(nèi)人士均表示，改善性購房需求未來將逐步增多，且潛力較大。當(dāng)前，改善性住房需求的購房成本總體上仍高于購買首套房。應(yīng)進(jìn)一步合理支持改善性住房需求，根據(jù)實際情況適當(dāng)降低其購房成本。

“防范化解房企風(fēng)險與支持改善性住房需求是近一段時間以來房地產(chǎn)供需兩端支持政策的主要方向?！睎|興證券分析師陳剛表示，繼去年地產(chǎn)融資端“三支箭”（信貸融資、債券融資、股權(quán)融資）重磅發(fā)布，2023年“保交樓”成為地產(chǎn)行業(yè)重點目標(biāo)，竣工面積明顯修復(fù)且增速持續(xù)加快。此外，隨著地產(chǎn)限購政策持續(xù)優(yōu)化，市場信心有望得到進(jìn)一步修復(fù)，后續(xù)銷售和新開工數(shù)據(jù)或?qū)⒂兴纳啤?/p>

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜也表示，若更多實質(zhì)性政策落地，市場預(yù)期或進(jìn)一步好轉(zhuǎn)和修復(fù)，從而帶動房地產(chǎn)市場逐漸企穩(wěn)，下半年房地產(chǎn)市場有望溫和修復(fù)。

提前還貸趨勢或?qū)⒀永m(xù)

“房貸是普通人能向銀行借到的時間最長、利息最低的一筆錢?！痹谶^去很長一段時間里，這一觀念深入人心。不少人在買房時，信心滿滿地決定用最低首付標(biāo)準(zhǔn)貸款，把貸款額度和時限都拉到最滿。

去年下半年以來，受投資理財收益率下行、新發(fā)放房貸與存量房貸利差拉大等多重因素影響，“借高貸、用最長期限還貸”的群體中，越來越多的人選擇提前還貸——當(dāng)有一定儲蓄又沒有可觀投資理財渠道時，這不失為理性選擇。一位資深地產(chǎn)人士認(rèn)為，在市場預(yù)期沒有改善的情況下，提前還貸趨勢或?qū)⒀永m(xù)。

為應(yīng)對提前還貸壓力，很多銀行不得不要求至少提前3個月預(yù)約，甚至對提前還貸的行為收取補償金等。最近一段時間，在監(jiān)管部門指導(dǎo)下，各大行也開始優(yōu)化還款方案，通過降低提前還貸門檻、開放更多還款渠道、縮短預(yù)約等待時間等方式緩解提前還貸難的問題。

“提前還貸最適合的，是仍處在還款前期的人?！币晃环康禺a(chǎn)中介告訴記者，房貸的還款方式分等額本息和等額本金兩種，大部分人都會選擇等額本息。這種還款辦法，初期還的利息多、本金少，到最后一期，利息可能只有幾十元。提前還款的時間越晚，減輕利息支出的作用就越小。因此，當(dāng)實際還款期限超過貸款期限的1/3后，提前還貸的意義就不大了。

能夠提前還貸的購房者畢竟只是少數(shù)，那些沒有提前還貸實力的購房者，也迫切希望貸款利率“高轉(zhuǎn)低”。

“商轉(zhuǎn)公”是一種方式，但限制條件多，申請門檻高。以長春為例，住房貸款“商轉(zhuǎn)公”需滿足所購住房為家庭在本市唯一住房、首次申請公積金貸款、原商貸36個月無逾期記錄、原商貸銀行同意提前結(jié)清等諸多條件。也就是說，首套購房商貸需要正常還款三年以上才可以申請。

首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)土地資源與房地產(chǎn)系主任趙秀池建議，各城市除了推出“商轉(zhuǎn)公”政策，還可以嘗試通過直接貼息的辦法來解決購房者存量商貸利率較高的問題。

需要警惕的是，此前不少中介機構(gòu)宣稱可通過房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營貸、消費貸的方式來實現(xiàn)房貸利率“高轉(zhuǎn)低”，由此還引發(fā)了強力監(jiān)管。今年2月9日，中國人民銀行和銀保監(jiān)會（現(xiàn)國家金融監(jiān)督管理總局）要求商業(yè)銀行做好貸前貸后管理，加強風(fēng)險警示，并表示將加大檢查處罰力度，查處違規(guī)中介并披露典型案例。

按照監(jiān)管規(guī)定，銀行與消費者貸款合同會明確約定貸款用途，銀行若發(fā)現(xiàn)經(jīng)營貸、消費貸資金未按照合同約定使用，最終將由消費者承擔(dān)違約責(zé)任?！耙坏┌l(fā)現(xiàn)貸款被挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域的，銀行將會立刻收回貸款，壓降授信額度，并追究相應(yīng)法律責(zé)任。同時，也會對借款人的征信帶來影響?！痹鴦傉f。