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我國住房市場邁過發(fā)展高峰期，炒房、資金過度流入房地產(chǎn)部門不再是房地產(chǎn)市場的主要矛盾，未來房地產(chǎn)市場或由“易熱難冷”轉(zhuǎn)向“易冷難熱”。

高房價不等于房價泡沫。中國大城市的房產(chǎn)價格很高是事實(shí)。房價高未必等于房價泡沫，高房價帶來的痛苦未必會像泡沫那樣很快破滅，可能長期持續(xù)。

推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)重組不僅是為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，也是當(dāng)前和未來宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的重要保障。房地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)重組成功的切入點(diǎn)是優(yōu)化房企資產(chǎn)負(fù)債表，關(guān)鍵措施包括兩個方面：一是確保房地產(chǎn)銷售收入不過度下滑，有新的現(xiàn)金流支撐房企償債能力；二是盤活房企現(xiàn)有的部分沉淀資產(chǎn)，減輕房企存量債務(wù)負(fù)擔(dān)。因此，穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的債務(wù)化解方案也包括兩方面內(nèi)容。

一方面，推動住房抵押貸款利率市場化，緩解居民部門的償債負(fù)擔(dān)，穩(wěn)定居民部門的購房需求。房貸利率下降帶來的利息支出減少不僅可以緩解居民部門的償債負(fù)擔(dān)，改善居民的現(xiàn)金流，同時也可以穩(wěn)定居民部門的購房需求。

另一方面，采取“貼息+REITs”模式盤活沉淀資產(chǎn)，在化解房企債務(wù)風(fēng)險的同時增加面向中低收入群體的住房供給。

“財政貼息+REITs”模式的核心思路是借助金融市場，通過資產(chǎn)證券化的方式把房地產(chǎn)企業(yè)的部分沉淀資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為具有準(zhǔn)公共資產(chǎn)屬性的公共住房。這樣既能夠在一定程度上緩解房地產(chǎn)企業(yè)面臨的債務(wù)壓力，同時也能增加地方政府的公共住房供給。

（摘編自中國社會科學(xué)院世界經(jīng)濟(jì)與政治研究所/國家全球戰(zhàn)略智庫副所長、研究員張斌，CF40青年研究員朱鶴、鐘益、盛中明、孫子涵發(fā)表于“中國金融四十人論壇”的《新市民與新模式：面向未來的房地產(chǎn)市場》）