不同銀行或?qū)⒁虺鞘┎?，陸續(xù)落地新政。

瘋傳近一個(gè)月，存量房貸利率調(diào)整的“靴子”終于落地。

8月31日晚，《中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》（下稱《通知》）下發(fā)，明確自9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人可向金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，由金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。

(相關(guān)資料圖)

政策并未明確規(guī)定置換后利率幾何。不過(guò)，中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、招商銀行等多家銀行已在近期釋放信號(hào)，表示正制定細(xì)則或已準(zhǔn)備好相關(guān)預(yù)案。不同銀行或?qū)⒁虺鞘┎撸懤m(xù)落地新政。

存量首套住房貸款利率是什么？能少還多少貸款？日前，時(shí)代周報(bào)記者翻閱研報(bào)并采訪多位經(jīng)濟(jì)學(xué)家和業(yè)內(nèi)人士，分析存量房貸利率調(diào)整對(duì)于購(gòu)房者、銀行、房地產(chǎn)市場(chǎng)等的影響。

Q1：存量房貸是什么？如何調(diào)整？

《通知》明確，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款，是指2023年8月31日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款，或借款人實(shí)際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的其他存量住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款，即公積金貸款并不包括在內(nèi)。

一般來(lái)說(shuō)，存量房貸款利率是由5年期及以上LPR和加點(diǎn)共同構(gòu)成，具體加點(diǎn)由合同規(guī)定。5年期及以上LPR每月20日更新，跟隨市場(chǎng)變動(dòng)，由全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心計(jì)算得出；而合同內(nèi)規(guī)定的加點(diǎn)則一般固定不變。

中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局有關(guān)負(fù)責(zé)人：9月25日起，可由借款人主動(dòng)向承貸銀行提出申請(qǐng)，也鼓勵(lì)銀行以發(fā)布公告、批量辦理等方式，為借款人提供更為便利的服務(wù)。調(diào)整方式上，既可以變更合同約定的住房貸款利率加點(diǎn)幅度，也可以由銀行新發(fā)放貸款置換存量貸款。但調(diào)整后的利率，不能低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市的首套住房貸款利率政策下限。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)：此次政策明確了降低存量房貸的兩種途徑。其一，是借款人向金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，重新發(fā)放貸款；其二，是借款人向銀行提出申請(qǐng)，可以直接更改目前還月供的房貸利率，利率最低可以為目前城市最低房貸利率。

該政策是針對(duì)全國(guó)所有銀行及其他金融機(jī)構(gòu)發(fā)布的，所以對(duì)于各類城市都是適用的，即全國(guó)各類存量房貸都有下調(diào)的空間。

Q2：對(duì)于已購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，能少還多少房貸？

目前，具體下調(diào)幅度尚未明確。如果按照市場(chǎng)此前估算的80bp調(diào)整來(lái)計(jì)算，以100萬(wàn)元、25年期、原利率5.1%的存量房貸為例，房貸利率降至4.3%，則可節(jié)約借款人利息支出每年超5000元。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉：整體來(lái)說(shuō)，對(duì)于存量房貸的購(gòu)房者，特別是動(dòng)輒5%-6%高息的購(gòu)房者，很可能房貸可降低100個(gè)基點(diǎn)以上，但具體的影響依然需要購(gòu)房者與銀行協(xié)商。

需要注意的是，北京等大城市因?yàn)榧狱c(diǎn)沒(méi)有明顯調(diào)整，所以沒(méi)有影響。簡(jiǎn)單計(jì)算，大部分存量房貸發(fā)生時(shí)最低下限是4.65%，購(gòu)房者基本是按照6%左右購(gòu)房，也就是100萬(wàn)元、30年期，可以月供從5995元降低到5156元左右，下調(diào)840元左右。

Q3：存量房貸利率調(diào)整和提前還貸有什么關(guān)系或區(qū)別？對(duì)于普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，還需要找銀行提前還貸嗎？

總體來(lái)說(shuō)，兩者在本質(zhì)上并沒(méi)有沖突。存量房貸利率調(diào)整后，有提前還貸需求的購(gòu)房者依舊可以申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸。

實(shí)際上，提前還款數(shù)量增多，正是導(dǎo)致降低存量房貸利率的最直接原因。有相關(guān)銀行曾表示，今年部分客戶提前還貸數(shù)量增加，客觀上對(duì)銀行的業(yè)務(wù)推進(jìn)有一定的干擾和壓力。

德邦證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家蘆哲：LPR改革后，新發(fā)個(gè)人住房貸款利率參照基準(zhǔn)是5年期LPR利率，基準(zhǔn)部分隨5年期LPR變化，而加點(diǎn)部分在合同期限內(nèi)固定不變。這導(dǎo)致雖然存量房貸利率也會(huì)隨LPR下調(diào)而下降，但加上加點(diǎn)后依然較高，尤其是去年以來(lái)存量房貸與新發(fā)房貸利差走闊，持有較高加點(diǎn)房貸合同的居民必然會(huì)對(duì)付出更多利息支出存疑。

申萬(wàn)宏源宏觀高級(jí)分析師屠強(qiáng)：居民提前還貸的其中一個(gè)原因，是房貸利率加點(diǎn)下調(diào)但存量合同中加點(diǎn)剛性，導(dǎo)致存量合同利率或較最新、最低利率高140bp，觸發(fā)存量合同持有人提前還貸需求。目前大部分房貸利率理論上最低為“LPR-60bp”，也體現(xiàn)為去年三季度以來(lái)房貸利率與LPR利差快速下降，明顯低于此前存量合同平均“LPR+80bp”的情況。

需要注意的是，剛性加點(diǎn)導(dǎo)致利率偏高的問(wèn)題在2022年一季度已暴露，房貸利率與理財(cái)收益率利差最大的時(shí)候也為2022年一季度，但今年上半年才出現(xiàn)居民較大規(guī)模提前還貸現(xiàn)象，背后本質(zhì)上在于居民購(gòu)房偏好與預(yù)期的調(diào)整。

Q4：這一政策的主要目的是什么？將如何影響房地產(chǎn)市場(chǎng)？

中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局有關(guān)負(fù)責(zé)人：近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生了重大變化，借款人和銀行對(duì)于有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債均有訴求。存量住房貸款利率的下降，對(duì)借款人來(lái)說(shuō)，可節(jié)約利息支出，有利于擴(kuò)大消費(fèi)和投資。對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，可有效減少提前還貸現(xiàn)象，減輕對(duì)銀行利息收入的影響。同時(shí)，還可壓縮違規(guī)使用經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸置換存量住房貸款的空間，減少風(fēng)險(xiǎn)隱患。

華泰宏觀研報(bào)：粗略估算，目前存量與新增房貸之間的利差約為35-85個(gè)基點(diǎn)。若以新增房貸為標(biāo)準(zhǔn)對(duì)存量房貸利率進(jìn)行調(diào)整，或進(jìn)行實(shí)質(zhì)意義上的“轉(zhuǎn)貸款”操作，則每年可降低居民還貸現(xiàn)金支出800億-2000億元，約占居民房貸支出的3%-6%，等量于年度社零總額的0.2%-0.5%。

在存量房貸利率向新增房貸利率對(duì)齊的情形下，居民“剛性”支出可能減少，實(shí)際意義上可支配收入增厚。某種意義上，其效果等同于減稅，或者對(duì)居民的轉(zhuǎn)移支付。但從“乘數(shù)效應(yīng)”看，可能效果更優(yōu)。此外，如果撬動(dòng)地產(chǎn)周期，則有望能通過(guò)某些渠道、更全面提振內(nèi)需——包括消費(fèi)。

東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青：若今年下半年存量房貸利率較大幅度下調(diào)，將是2021年三季度房地產(chǎn)行業(yè)政策轉(zhuǎn)向以來(lái)，推出的最強(qiáng)有力措施，將釋放堅(jiān)定的穩(wěn)樓市信號(hào)。這會(huì)在很大程度上改善樓市預(yù)期，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)在下半年盡快實(shí)現(xiàn)軟著陸，進(jìn)而提振經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇內(nèi)生動(dòng)能，有效控制重大經(jīng)濟(jì)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉：近期購(gòu)房市場(chǎng)一攬子紓困政策，統(tǒng)一激發(fā)了市場(chǎng)的有效需求。1-7月，全國(guó)房屋銷售面積的跌幅是6.5%。樂(lè)觀估計(jì)，全年房屋銷售面積會(huì)較去年有5%左右的增長(zhǎng)，悲觀的話大約會(huì)較去年下跌5%。我個(gè)人更傾向樂(lè)觀的觀點(diǎn)，也就是今年9-12月，住房市場(chǎng)會(huì)迎來(lái)比較明顯的增長(zhǎng)。

Q5：何時(shí)會(huì)具體落地？銀行目前準(zhǔn)備情況如何？

《通知》中提到，政策實(shí)施的具體時(shí)間為2023年9月25日。《通知》要求各金融機(jī)構(gòu)要抓緊制定具體操作細(xì)則，做好組織實(shí)施，提高服務(wù)水平，及時(shí)響應(yīng)借款人申請(qǐng)，盡可能采取便捷措施。

值得一提的是，是否調(diào)整貸款利率的決定權(quán)在于銀行，降或不降都合法合規(guī)。中原銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平日前在社交媒體上表示：“大家期盼已久的降低存量房貸利率即將落地，為那些率先實(shí)行的銀行點(diǎn)贊。”

截至目前，已有多家銀行就存量住房貸款利率公開(kāi)表態(tài)，部分銀行表示已制定好房貸利率下調(diào)預(yù)案。

中國(guó)銀行風(fēng)險(xiǎn)總監(jiān)劉堅(jiān)東：中行將持續(xù)做好個(gè)人按揭貸款的各項(xiàng)支持工作，特別是落實(shí)人民銀行以及國(guó)家相關(guān)部委未來(lái)出臺(tái)的對(duì)于存量、增量各類房貸的一些具體政策要求，做好對(duì)個(gè)人客戶的服務(wù)工作。

招商銀行行長(zhǎng)助理彭家文：目前招商銀行已經(jīng)制定了預(yù)案，但還沒(méi)有最終的方案。

中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行副行長(zhǎng)林立：在有關(guān)政策方案明確后，農(nóng)行將抓緊制定具體操作細(xì)則，盡快完善合同文本，加緊系統(tǒng)改造調(diào)整工作，積極做好組織實(shí)施。

中信銀行副行長(zhǎng)謝志斌：從區(qū)域情況來(lái)看，房地產(chǎn)政策因地施策，各地去按揭貸款利率差異較大，因此存量利率調(diào)整確實(shí)難以實(shí)行“一刀切”的管理政策。對(duì)可能發(fā)生的業(yè)務(wù)調(diào)整已經(jīng)做好了預(yù)案。

中國(guó)建設(shè)銀行首席財(cái)務(wù)官生柳榮：具體細(xì)則還沒(méi)有出來(lái)，各家銀行均在溝通中。據(jù)測(cè)算，該存量利率下行仍有一定的難度，但總體上有一定下行壓力。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉：由于調(diào)整自主權(quán)在于商業(yè)銀行，銀行“響應(yīng)表態(tài)”的動(dòng)作可能大于實(shí)際的調(diào)整。

Q6：存量房貸利率下調(diào)，對(duì)于銀行會(huì)產(chǎn)生怎么樣的影響？

當(dāng)前，商業(yè)銀行凈息差已經(jīng)降到1.74%的歷史最低點(diǎn)，如果要進(jìn)一步下降存量房貸利率，對(duì)于銀行息差來(lái)說(shuō)有著較大影響。

國(guó)盛證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家熊園：對(duì)銀行而言，存量房貸利率下調(diào)會(huì)進(jìn)一步壓縮凈息差，可能需要同步調(diào)降存款利率。截至2023年6月，我國(guó)存量房貸規(guī)模為38.6萬(wàn)億元，其中，利率明顯偏高的主要集中在2018年Q1至2022年Q1，期間當(dāng)季新增房貸利率高于同期5年期LPR/基準(zhǔn)利率幅度在50BP以上、多數(shù)在70BP以上，總計(jì)約13.8萬(wàn)億元。

如果將這部分存量房貸利率全部調(diào)降至當(dāng)前利率水平（加點(diǎn)為低于5年期LPR16BP），粗略估算帶來(lái)的年利潤(rùn)降幅在1200億元左右（未考慮償還等因素，可能存在一定高估）。再進(jìn)一步考慮到當(dāng)前銀行凈息差已處于歷史較低水平，如果大面積調(diào)降，可能需調(diào)降存款利率、降準(zhǔn)等措施，以同步降低銀行負(fù)債端成本。

時(shí)代周報(bào)記者注意到，8月31日，部分國(guó)有大行已經(jīng)開(kāi)始下調(diào)存款利率，另有多家全國(guó)性銀行計(jì)劃于9月1日下調(diào)存款利率。據(jù)了解，此次銀行各類存款利率將分梯度下調(diào)，部分品種的定期存款利率最高降幅可達(dá)25BP。