繼多位上海業(yè)主投訴，華發(fā)股份和建發(fā)股份合作開發(fā)的泗水和鳴苑北區(qū)涉嫌虛假宣傳、銷售欺詐、偷工減料，嚴(yán)重貨不對(duì)板后，北京區(qū)域“華發(fā)中央公園”項(xiàng)目的交付同樣遭到了該小區(qū)多位業(yè)主的集體投訴，西安華發(fā)中城薈中央首府地下室漏水、頂板裂縫等質(zhì)量問題，也頻現(xiàn)媒體。

(相關(guān)資料圖)

這一系列的質(zhì)量問題不得不令外界質(zhì)疑華發(fā)股份的資本實(shí)力。通過華發(fā)股份發(fā)布的2022年半年報(bào)，東方網(wǎng)房產(chǎn)頻道發(fā)現(xiàn)，華發(fā)股份將一部分股權(quán)比例超過50%，實(shí)際控制權(quán)握在華發(fā)股份手里的項(xiàng)目，并入到聯(lián)營公司或者合營公司。為此，東方網(wǎng)地產(chǎn)頻道向華發(fā)方面發(fā)出采訪函，詢問將這些項(xiàng)目列為聯(lián)營公司或合營公司的真實(shí)原因，但截止發(fā)稿，未收到華發(fā)方面的進(jìn)一步回復(fù)。

但從新城控股等上市公司在2018年收到上交所問詢函以及之后的回復(fù)看，將控股項(xiàng)目列為聯(lián)營項(xiàng)目、合作項(xiàng)目，很重要的一個(gè)結(jié)果是項(xiàng)目的負(fù)債不會(huì)并入到表內(nèi)，進(jìn)而拉低公司的負(fù)債率。

多家子公司被挪到了表外

按照華發(fā)股份既有的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，列入長期股權(quán)投資的聯(lián)營或者合營公司，只計(jì)入凈資產(chǎn)，不涉及其負(fù)債。其中一個(gè)關(guān)鍵因素是，控制權(quán)是否歸華發(fā)股份，如果是控股的，則應(yīng)該并表；如果不控股，則列為長期股權(quán)投資。然而，2022年的半年報(bào)卻顯示，不是所有的華發(fā)股份控股子公司都會(huì)被并表。其中惠州和匯置業(yè)有限公司就是其中一個(gè)典型的例子。

作為一家合營公司，惠州和匯置業(yè)有限公司被華發(fā)股份列入到了長期股權(quán)投資，只計(jì)算后者的凈資產(chǎn)。然而，從啟信寶的查詢看，上述公司其實(shí)是由華發(fā)股份100%控制的。

根據(jù)公開資料顯示，不僅僅是惠州嘉匯置業(yè)，華發(fā)股份同樣擁有北京星泰通府置業(yè)有限公司、廣州華發(fā)時(shí)代實(shí)業(yè)有限公司51%的股權(quán)，卻被同樣列為合營企業(yè)。這些企業(yè)數(shù)量不少，占華發(fā)現(xiàn)有合營、聯(lián)營企業(yè)中相當(dāng)一部分。

信托：究竟是被列入資產(chǎn)還是負(fù)債

子公司被挪到表外，還僅僅只是華發(fā)股份表外負(fù)債的疑問之一。部分已發(fā)行的信托，未被列入2022年半年報(bào)，也讓公司的實(shí)際負(fù)債情況充滿了疑問。

根據(jù)用益信托網(wǎng)的歷史信托產(chǎn)品信息，去年4月24日至4月26日期間，曾有一款名為華發(fā)廣東融資集合資金信托計(jì)劃-2期發(fā)行。上述信托計(jì)劃的目標(biāo)是以不超過20.6億元資金用于向中山市華晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付資產(chǎn)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款，款項(xiàng)用于觀山水項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，以不超過3.4億元用于向中山華屹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付資產(chǎn)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款，款項(xiàng)用于城市廣場項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。

為了確保還款，華發(fā)股份不僅提供了100%連帶責(zé)任保證擔(dān)保，還以昆明項(xiàng)目地塊二、地塊三、地塊四、地塊五第一順位士地使用權(quán)抵押，抵押率約61%，并且將中山市華晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和中山華屹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司名下部分物業(yè)提供抵押擔(dān)保，還質(zhì)押了昆明華創(chuàng)云房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)質(zhì)押擔(dān)保。另外，還明確了還款時(shí)間。但蹊蹺的是這筆約定有擔(dān)保、有回購的借款項(xiàng)目，并未出現(xiàn)在2022年上半年的半年報(bào)里。華發(fā)也未就上述信托的發(fā)行進(jìn)行過擔(dān)保。

至于中山市華晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和華屹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司兩家公司依然由華發(fā)控制，只是兩家新增的擔(dān)?？傤~增加了14億元。上述華發(fā)廣東融資集合資金信托計(jì)劃-2期究竟被公司作為債務(wù)，還是少數(shù)股東權(quán)益計(jì)入到資產(chǎn)，并沒有進(jìn)一步地得到披露。

對(duì)于華發(fā)股份來說，如果無法在資本市場，用公開透明的財(cái)務(wù)，贏得更多投資人的信心，勢(shì)必就會(huì)影響公司開發(fā)端的融資能力和資金使用能力。這也使得華發(fā)股份從2022年第四季度開始，大規(guī)模出現(xiàn)項(xiàng)目交付不力，并進(jìn)而惡化了公司對(duì)外的口碑和品牌形象。