9月17日，網(wǎng)上房地產(chǎn)公布了上海2022年第五批入市項(xiàng)目，共計(jì)31盤(pán)，合計(jì)9093套房源，分布在浦東、黃浦、徐匯、靜安、普陀、虹口、楊浦、閔行、寶山、嘉定、奉賢、松江、金山、青浦、崇明、臨港等16個(gè)區(qū)域。樂(lè)居對(duì)此次五批次房源進(jìn)行了積分預(yù)測(cè)，供大家參考。

從預(yù)計(jì)觸發(fā)積分的數(shù)量來(lái)看，預(yù)計(jì)觸發(fā)積分的項(xiàng)目有所減少，本次觸發(fā)積分預(yù)計(jì)有13盤(pán)，其中高分盤(pán)（70+）有2盤(pán)，分別為靜安內(nèi)環(huán)的靜安天悅以及大虹橋板塊的蟠龍府；積分預(yù)計(jì)在60-70分的樓盤(pán)有5盤(pán)，基本上位于熱門(mén)板塊且近地鐵的項(xiàng)目，還有一些房源是老盤(pán)加推，性?xún)r(jià)比較高，有一定的吸引力；積分預(yù)計(jì)在50-60分的樓盤(pán)有6個(gè)，主要分布在外郊環(huán)；其余的19盤(pán)預(yù)計(jì)不會(huì)觸發(fā)積分，占比超6成，大多位于金山、臨港、崇明、奉賢等遠(yuǎn)郊區(qū)域。

(資料圖)

高分盤(pán)減少占比不足1成

五批次高分盤(pán)依舊不多，根據(jù)預(yù)測(cè)，五批次僅有2盤(pán)，分別為靜安大寧的保利靜安天悅以及大虹橋板塊的蟠龍府。

保利靜安天悅是由國(guó)企保利打造，二期推出344套約106-244平房源，均價(jià)約10.5萬(wàn)/平，與前期持平，一期入圍分達(dá)80.96分，按照社保系數(shù)0.16，基礎(chǔ)分滿分來(lái)算的話，還需要繳納131個(gè)月的社保。項(xiàng)目緊鄰南北高架路，近1號(hào)線，交通便利，此外項(xiàng)目周邊配套也比較成熟，未來(lái)溢價(jià)率較高。值得一提的是，項(xiàng)目與大寧金茂府南側(cè)一路之隔，位置十分優(yōu)越，目前大寧金茂府二手價(jià)格14萬(wàn)元/平以上，而該項(xiàng)目房地聯(lián)動(dòng)價(jià)僅10.5萬(wàn)元/平，一二手房倒掛現(xiàn)象明顯。本次入市也依舊是高分項(xiàng)目，預(yù)計(jì)裸分在75分左右。

蟠龍府位于大虹橋核心區(qū)，是2號(hào)線延伸線地鐵盤(pán)，項(xiàng)目一期社保系數(shù)為0.11，入圍分為77.27分，熱度僅次于蟠龍?zhí)斓?，目前，?xiàng)目二期隨五批次入市，推出337套約80-138平房源，均價(jià)約6萬(wàn)/平。要知道徐涇核心區(qū)樓盤(pán)價(jià)格已經(jīng)突破了10萬(wàn)/平，如上海蟠龍?zhí)斓?、中核錦悅府等熱門(mén)房源，一二手房倒掛約3-4萬(wàn)元/平，相比之下，新房的性?xún)r(jià)比更高，吸引力更強(qiáng)，加之受大虹橋以及2號(hào)線規(guī)劃利好，未來(lái)的潛力較大。此外，從今年拍地的情況來(lái)看，徐涇的房地聯(lián)動(dòng)價(jià)已經(jīng)上漲，6.2-6.4萬(wàn)/平不等，相比現(xiàn)在的新房?jī)r(jià)格上漲了2000-4000元/平，所以蟠龍府此次收官房源入圍分將只高不低，預(yù)計(jì)分?jǐn)?shù)在75分以上。

60-70分剛改房源首選 近軌交、配套完善

根據(jù)預(yù)測(cè)，積分在60-70分的樓盤(pán)有5個(gè)，基本上位于熱門(mén)板塊且近地鐵的項(xiàng)目，如北外灘的招商虹璽、青浦徐涇的虹橋璀璨公館、閔行春申的天樾園和等，這些項(xiàng)目所在的區(qū)域配套相對(duì)完善，項(xiàng)目都是板塊內(nèi)稀缺房源，且近地鐵，交通便利。

招商虹璽此次推出92-170平高層、疊加產(chǎn)品，均價(jià)135129元/平，該房源地理位置不錯(cuò)，4號(hào)線臨平路站約500米，一街之隔就是和平公園，華師大一附中就在旁邊。周邊的商業(yè)、醫(yī)療、學(xué)校都還不錯(cuò)，而二手房方面，虹口二手房均價(jià)已經(jīng)達(dá)到14萬(wàn)/平。區(qū)域內(nèi)一二手房?jī)r(jià)格倒掛，未來(lái)房?jī)r(jià)具備一定溢價(jià)能力。項(xiàng)目前期積分為67.34分，較前期來(lái)看，此次套數(shù)不足上次一半，介于內(nèi)環(huán)房源的稀缺性，該房源均價(jià)雖然有所上漲，但是吸引力還是非常強(qiáng)的。

此外，位于嘉定南翔東社區(qū)的湖畔天下，時(shí)隔多年再次入市，52000元/平米也成為5批次中性?xún)r(jià)比較高的項(xiàng)目。該項(xiàng)目與留云公園及菁英湖僅一路之隔，緊鄰11號(hào)線，與陳翔公路站直線約900米，是目前南翔在售項(xiàng)目中距離地鐵站最近的一個(gè)項(xiàng)目，據(jù)了解，該項(xiàng)目為現(xiàn)房銷(xiāo)售，此次推售房源位于湖畔天下的西北角，瑞林路和嘉繡東路交匯處，為兩棟總高18層的高層住宅。周邊有南翔印象城、太茂商業(yè)廣場(chǎng)等，生活十分方便。同時(shí)，因?yàn)榇舜翁讛?shù)不多，預(yù)計(jì)積分在65+。

50-60分低分撿漏熱門(mén)板塊

根據(jù)預(yù)測(cè)，積分在50-60分的樓盤(pán)有6個(gè)，分別為尼德蘭星嶼、天匯世紀(jì)璽、柏悅前灣、中鐵湖光逸景、金地虹橋峯匯以及中國(guó)鐵建花語(yǔ)天境，其中，天匯世紀(jì)璽或許是低分上車(chē)內(nèi)環(huán)的一次機(jī)會(huì)。

尼德蘭星嶼位于浦東外高橋板塊，處于中外環(huán)間。在很多購(gòu)房者的印象中，外高橋處于工業(yè)區(qū)，配套上有所欠缺。不過(guò)多年過(guò)去，尼德蘭花園已經(jīng)形成了一定規(guī)模的居住片區(qū)。另外隨著外高橋自貿(mào)區(qū)逐漸發(fā)展，且又靠近森蘭板塊，配套上受到輻射，板塊內(nèi)的發(fā)展?jié)摿€是有的。又加上外高橋板塊長(zhǎng)期斷供，板塊內(nèi)的置業(yè)需求受到積壓，此次外高橋尼德蘭星嶼老盤(pán)新推，共有94套建面約130-150平3-4房，均價(jià)6.2萬(wàn)/平，因?yàn)樘讛?shù)不多，還是有一定的積分要求的，預(yù)計(jì)積分在55分左右。

中國(guó)鐵建花語(yǔ)天境位于松江泗涇板塊，該板塊配套日益完善，項(xiàng)目周邊有地鐵9號(hào)線，連接九亭、七寶，直通市區(qū)且可以與多條線路換乘，商業(yè)上，集中在地鐵站附近，除了三湘商業(yè)廣場(chǎng)、大潤(rùn)發(fā)外，未來(lái)地鐵站北面更規(guī)劃了大型商業(yè)用地。但區(qū)域內(nèi)新盤(pán)供應(yīng)不多，置業(yè)需求強(qiáng)勁，此前售罄的同濟(jì)晶萃入圍積分在58分，開(kāi)盤(pán)售罄。本次項(xiàng)目推出79-160平高層、聯(lián)排產(chǎn)品，均價(jià)約51042元/平，容積率僅約1.2，居住舒適度高，積分在58分左右的客戶(hù)可以關(guān)注這里。

金地虹橋峯匯位于趙巷板塊，由金地打造，距離17號(hào)線嘉松中路站僅約400米，是一個(gè)純正的地鐵盤(pán)。項(xiàng)目外立面采用鋁板設(shè)計(jì)，現(xiàn)代簡(jiǎn)約，由14棟15-18層的小高層組成，一梯兩戶(hù)設(shè)計(jì)，可售房源約884套，本次推出538套73-102平2-3房房源，均價(jià)約51926元/平。項(xiàng)目周邊配套完善，有奧特萊斯、合生新天地、吉盛偉邦三大百萬(wàn)方商業(yè)環(huán)伺，周邊還有青浦世外、宋慶齡學(xué)校、蘭生復(fù)旦、英國(guó)學(xué)校、法國(guó)學(xué)校等多家知名學(xué)校。目前板塊內(nèi)僅該盤(pán)一盤(pán)在售，周邊二手房?jī)r(jià)格在6.5萬(wàn)/平，倒掛約1萬(wàn)/平。得益于近地鐵的優(yōu)勢(shì)，該項(xiàng)目的關(guān)注度較高，預(yù)計(jì)積分在55分左右。

無(wú)需積分占比超6成極具性?xún)r(jià)比

根據(jù)預(yù)測(cè)，無(wú)需積分的樓盤(pán)有19個(gè)，占比超6成，該類(lèi)房源大多位于金山、臨港、崇明、奉賢等遠(yuǎn)郊區(qū)域。

蘭香湖壹號(hào)位于閔行紫竹園區(qū)，項(xiàng)目是一個(gè)集人文、生態(tài)及科技資源于一體的國(guó)際生態(tài)社區(qū)。蘭香湖壹號(hào)由6幢景觀樓宇組成，推出230-270平房源，值得一提的是，項(xiàng)目距離15號(hào)線南延伸工程中的紫竹高新區(qū)站約1.5公里，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)無(wú)需積分，預(yù)算充足的改善型客群可以關(guān)注這里！

中建頤璟臺(tái)是徐涇板塊純新盤(pán)，該項(xiàng)目與四批次推出的龍信虹橋御瀾一路之隔，體量都非常小，且因?yàn)榈乩砦恢孟鄬?duì)不好，距離商業(yè)、教育等配套都有一定距離，預(yù)計(jì)對(duì)客戶(hù)的積分要求較低，想要上車(chē)大虹橋，但積分不高的客戶(hù)可以關(guān)注起來(lái)了。

臨港101片區(qū)得益于規(guī)劃較早，配套完善且受軌交利好，板塊內(nèi)的房源基本上被包攬且觸發(fā)積分，但是101片區(qū)樓盤(pán)售罄后，其他片區(qū)的房源均未觸發(fā)積分，105是目前臨港片區(qū)熱度最高的區(qū)域，未來(lái)也會(huì)有大批房源將入市，上實(shí)望海是105片區(qū)的純新盤(pán)，項(xiàng)目直線距離約1.4公里就是16號(hào)線滴水湖站，直線距離約500m就是兩港快線，交通相對(duì)便利，項(xiàng)目推出99-120平高層房源，均價(jià)約33000元/平，在臨港注重軌交的可以考慮這里~

以上積分預(yù)測(cè)僅供參考，想在五批次上車(chē)的小伙伴要提前估計(jì)好自己的積分，才能買(mǎi)到心儀的房源。