張雅楠 / 文

8 月 16、17 兩日，本是三單保租房 REITs 的公開發(fā)售日，但由于認(rèn)籌火爆，僅用不到一天時(shí)間，三單保租房 REITs 便宣告募資提前收官。

(資料圖片)

18 日，紅土深圳安居 REIT、華夏北京保障房 REIT、中金廈門安居 REIT 公告了基金認(rèn)購申請(qǐng)確認(rèn)比例結(jié)果，公眾投資者中簽率依次為 0.39%、0.64%、0.69%；網(wǎng)下投資者中簽率依次為 0.77%、0.89%、0.94%，均創(chuàng) REITs 中簽率新低。

從認(rèn)購金額看，網(wǎng)下投資者認(rèn)購金額超過 1210 億元，公眾投資者認(rèn)購金額超過 827 億元，二者合計(jì)規(guī)模超過 2000 億元。

2000 億元真金白銀的熱情參與、不足 1% 的超低中簽率，足以說明投資者對(duì)保租房 REITs 的熱情。究其原因，不外乎這樣兩點(diǎn)：

整體來看，目前上市的 REITs 底層資產(chǎn)在獲受理時(shí)，有律師、財(cái)務(wù)評(píng)估團(tuán)隊(duì)篩選，審核過程中還要先報(bào)省發(fā)改委、國家發(fā)改委，然后推薦給證監(jiān)會(huì)，可謂精挑細(xì)選，對(duì)投資人來講風(fēng)險(xiǎn)可控。

具體而言，三單保租房 REITs 的底層資產(chǎn)是保租房和公租房，出租率高，收入穩(wěn)定，而 REITs 又有 90% 利潤強(qiáng)制分紅的硬性要求，所以投資 REITs 的回報(bào)基本是安全穩(wěn)定的，相當(dāng)于不用買房就能當(dāng)上房東，安穩(wěn)收租。

當(dāng)然，更進(jìn)一步說，這三單保租房 REITs 上市，正面意義不僅僅是投資人帶來收益，更是中國版基礎(chǔ)設(shè)施公募 REITs 的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，也是中國住房租賃市場的里程碑事件。

REITs 增加了租賃住宅這一重要的資產(chǎn)類別，成為打通租賃市場正向循環(huán)的關(guān)鍵步驟，對(duì)中國的住房供給格局有著深遠(yuǎn)的影響。

在中國房地產(chǎn)發(fā)展過程中，一直用投資回報(bào)的事實(shí)鼓勵(lì)著買房。經(jīng)濟(jì)高速增長階段，收入和資產(chǎn)價(jià)格快速攀升，租住不平衡的矛盾雖然也有，但容易被收入的增長平復(fù)；等到經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨緩時(shí)，很多人會(huì)真切地發(fā)現(xiàn)，在如此高的房價(jià)下，可能與買房無緣了。

而在城市的發(fā)展過程中，隨著配套和產(chǎn)業(yè)的逐漸升級(jí)，城市的租金價(jià)格水漲船高，大城市的 " 縉紳化 " 趨勢(shì)很難逆轉(zhuǎn)，租房群體在這一過程中總體處于弱勢(shì)，要么接受更貴的租金，要么接受更遠(yuǎn)或者配套相對(duì)差的住所。

兩者疊加，租房問題顯得更加緊迫和嚴(yán)峻，這就要求住房矛盾突出的城市，切實(shí)關(guān)注這部分市民的居住權(quán)益。

長期以來，中國的機(jī)構(gòu)化租賃住房供給占比低，租賃住房供應(yīng)分散、房屋老舊、管理混亂，年輕人大多在租房上吃過苦頭。要增加供給，提高租住水平，機(jī)構(gòu)化的租賃供給理應(yīng)成為重要組成部分。

2017 年至 2020 年，長租公寓企業(yè)從起步到爆雷，攪動(dòng)了無數(shù)租客和房東的人生，究其原因，主要是商業(yè)模式存在短貸長投的先天硬傷。不過，這一場風(fēng)風(fēng)火火的實(shí)踐也把發(fā)展租賃市場必須做好金融配套的問題鮮明地?cái)[在了主政者面前。

隨之而來的重大政策信號(hào)是，租賃端，中央推行保障性租賃住房之后，又提出了加快發(fā)展長租房市場；在金融端，將保租房納入了基礎(chǔ)設(shè)施公募 REITs 試點(diǎn)。

這是三單保租房 REITs 入市前的漫漫長路，也預(yù)示著它的使命擔(dān)當(dāng)——將保障性住房和公租房作為底層資產(chǎn)，用于解決新市民和城市低收入者的居住難題，打包成為 REITs 上市，轉(zhuǎn)由機(jī)構(gòu)和公眾投資人持有后，原始權(quán)益人實(shí)現(xiàn)退出，當(dāng)資產(chǎn)流動(dòng)起來，增加的便是社會(huì)上的租賃住房數(shù)量，這樣的正向流動(dòng)，也許租房的人不會(huì)感知到，但總有機(jī)會(huì)受益于此。