中新經(jīng)緯 8 月 18 日電 題：民營(yíng)房企四季度債券到期規(guī)模超千億元

作者 丁祖昱 易居企業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官

【資料圖】

這兩日，地產(chǎn)股久違上漲。

8 月 16 日收盤，房地產(chǎn)開發(fā)板塊整體漲幅達(dá)到 2.01%，其中有 93 只個(gè)股上漲；8 月 17 日，房地產(chǎn)板塊再度強(qiáng)勢(shì)拉升。

此外，據(jù)市場(chǎng)消息稱，監(jiān)管機(jī)構(gòu)計(jì)劃通過指定國(guó)有企業(yè)擔(dān)保和承銷示范性房企的人民幣債券，為這些房企提供流動(dòng)性支持；監(jiān)管部門近期指示中債信用增進(jìn)投資公司對(duì)房企發(fā)行的中期票據(jù)開展 " 全額無(wú)條件不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)保 "。

據(jù)悉，示范民營(yíng)企業(yè)涉及旭輝、碧桂園、龍湖等多家民營(yíng)房企。早在 5 月，碧桂園、龍湖、美的置業(yè) 3 家民營(yíng)企業(yè)就被監(jiān)管機(jī)構(gòu)選定為示范房企，隨后新城控股、旭輝也加入優(yōu)質(zhì)民企名單中，獲準(zhǔn)通過信用保護(hù)工具方式發(fā)行人民幣債券。

房企仍面臨較大資金壓力

當(dāng)前，房企資金壓力尚未有明顯改善。8 月 15 日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了 1-7 月房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)，其中商品房銷售面積和商品房銷售額同比分別下降 23.1% 和 28.8%，7 月單月商品房銷售規(guī)模在年中呈現(xiàn)高增后逐漸顯現(xiàn)回落。

在此背景下，1-7 月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金依然處于歷年較低水平，僅有 88770 億元，同比下降 25.4%。其中，7 月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金 11923 億元，較 6 月環(huán)比下降 27.5%，同比下降 25.8%。

大多數(shù)民營(yíng)房企的融資現(xiàn)狀依然較為困難。

從國(guó)內(nèi)貸款來(lái)看，包括開發(fā)貸及并購(gòu)貸、委托及信托貸等，7 月國(guó)內(nèi)貸款僅為 1224 億元，環(huán)比下降了 30.5%，同比下降 36.8%。6 月房企國(guó)內(nèi)貸款出現(xiàn)回暖，但 7 月未延續(xù)增長(zhǎng)趨勢(shì)，反而回落至年內(nèi)繼 5 月后的次低。

7 月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金 ( 自籌資金 ) 為 4271 億元，同比下降 20.6%，降幅較 6 月擴(kuò)大 3.1 個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比由增轉(zhuǎn)降為 30.7%。

房企發(fā)債有了小幅回溫，據(jù)克而瑞研究數(shù)據(jù)顯示，包含公開市場(chǎng)發(fā)債等融資方式在內(nèi)房企的其他到位資金，前 7 月同比下降 5.3% 至 3448 億元，降幅較前 6 月收窄 2.5 個(gè)百分點(diǎn)。其中 7 月為 445 億元，環(huán)比下降 34.8%，同比上升 16.1%。

但整體來(lái)看，房企獲得資金渠道仍然相對(duì)受阻。

7 月民營(yíng)房企發(fā)債占比略有回升

克而瑞研究數(shù)據(jù)顯示，7 月 100 家典型房企的融資總量為 522.88 億元，環(huán)比減少 13.7%，同比減少 62.9%。這是房企融資量連續(xù)第 4 月環(huán)比減少，房企融資難問題仍然較為突出。

7 月，房企發(fā)債 348.88 億元，環(huán)比增加 10.3%，同比減少 40.4%。境內(nèi)發(fā)債占比超九成，達(dá)到 319.7 億元，環(huán)比增加 4.2%，其中中期票據(jù)發(fā)行迎來(lái)突破，達(dá)到 150.3 億元，環(huán)比增加 59.7%，同比增加 156%。

從發(fā)債主體來(lái)看，境內(nèi)發(fā)債主體仍然以央企、國(guó)企為主，除此之外還有部分經(jīng)營(yíng)情況良好的民營(yíng)房企。

另?yè)?jù)克而瑞資管數(shù)據(jù)顯示，7 月房企發(fā)債主體數(shù)量有所回升，增至 44 家，其中，10 家為民營(yíng)房企，占比略有回升。

2022 年以來(lái)，國(guó)企發(fā)債融資占比持續(xù)攀升，6 月集中度達(dá)到了 92%，7 月，多家民企到期債券達(dá)成交換要約發(fā)債置換，受此影響，國(guó)資房企融資占比回落至 56%，民企發(fā)債融資占比首次回升至 40% 以上。

從房企發(fā)債利率來(lái)看，民企方面，由于 7 月境內(nèi)僅有龍湖和濱江成功發(fā)行債券融資，發(fā)債利率回落至 6.66%。

民營(yíng)房企四季度債券到期規(guī)模超千億元

接下來(lái)，房企仍將面臨不小的償債壓力，尤其是民營(yíng)房企。

據(jù)克而瑞研究數(shù)據(jù)顯示，8 月共有 34 筆債券到期，去除已提前贖回部分，還將有 492 億元到期債券規(guī)模，相較于 7 月償債壓力有所減小，債券到期規(guī)模環(huán)比減少 33.5%。

據(jù)克而瑞資管統(tǒng)計(jì)，2022 年四季度，200 家核心房企境內(nèi)外債券合計(jì)到期規(guī)模約 1812 億元，其中海外債約為 617 億元。四季度，民營(yíng)房企合計(jì)共有 1000 億元債券即將到期，海外債約占總規(guī)模的 43%。

尤其是 2022 年 10 月，房企將再次迎來(lái)債券到期小高峰，預(yù)計(jì)將有近 800 億元債券到期，其中近 500 億元為境內(nèi)債券。

8-12 月，有 5 家房企債券到期規(guī)模超百億元，合計(jì)到期規(guī)模約 663 億元。

在近期銷售端遇冷回落、房企融資渠道不暢等因素影響下，房企資金壓力依舊不容樂觀，部分房企融資難問題仍然存在。政策支持對(duì)于房企融資而言，就是一場(chǎng) " 及時(shí)雨 "。因?yàn)?，現(xiàn)階段重塑市場(chǎng)信心比什么都重要。

5 月以來(lái)，監(jiān)管層不斷釋放支持民企融資信號(hào)，融資端已出現(xiàn)了積極的一面。

短期來(lái)看，利好政策覆蓋面還比較窄，僅個(gè)別優(yōu)質(zhì)房企獲益。我們預(yù)計(jì)未來(lái)房企融資環(huán)境仍將繼續(xù)優(yōu)化，隨著政策加大對(duì)民企融資的支持力度，接下來(lái)優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企優(yōu)勢(shì)將繼續(xù)擴(kuò)大，尤其是示范民企，將進(jìn)一步降低債券發(fā)行成本，與其他房企拉開發(fā)展差距。 ( 中新經(jīng)緯 APP )

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責(zé)任編輯：李惠聰

作者：付健青