山東省青島市市民李黎（化名）始終想不通：“怎么一公攤，把我一半的房子都攤出去了呢？”

110平方米的房子，到手卻發(fā)現(xiàn)套內(nèi)面積只有60多平方米，購房時銷售人員口頭承諾的31%公攤面積，收房時卻變成了46%……

(資料圖)

外墻一半計(jì)入套內(nèi) 購房者被術(shù)語繞暈

2018年4月，李黎全款購入青島市某小區(qū)一套總面積為110.25平方米的住宅。當(dāng)時銷售人員告訴她，公攤面積占比會達(dá)到31%，但實(shí)際收房時可能比這個數(shù)值小。

然而，2021年9月，準(zhǔn)備收房的李黎傻眼了：推開房門，映入眼簾的是超厚的墻壁、逼仄的空間、3間小得可憐的臥室。她找驗(yàn)房師測量后發(fā)現(xiàn)，實(shí)際套內(nèi)僅有61平方米左右，主臥甚至無法放下雙人床。

李黎后續(xù)向售房方詢問得知，從合同上顯示的套內(nèi)面積75平方米到她實(shí)際測量的61平方米，差值主要體現(xiàn)在墻體的厚度上，外墻的一半厚度計(jì)入套內(nèi)建筑面積?！皩⒔?米的外墻，有一半的面積算作業(yè)主的套內(nèi)建筑面積。但是開發(fā)商銷售時沒有說明，而且在銷售時有意混淆‘公攤’‘公攤系數(shù)’‘公攤率’‘套內(nèi)建筑面積’等概念，各種專業(yè)術(shù)語堆砌起來，直接就被繞暈了，根本沒想到實(shí)際到手的套內(nèi)面積這么小?！?/p>

直到依法維權(quán)時，李黎才得到“官方”口徑——小區(qū)房屋的公攤面積占比是46%?！斑@就意味著我們花了上百萬元買到手的房子，實(shí)際上將近一半都不是自己住的，如果一開始就知道這個情況，無論如何我都不會購買?！?/p>

到底什么是公攤面積？

“根據(jù)相關(guān)規(guī)定，公用建筑面積由以下兩部分組成：一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積；二是套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。我們買的房屋無法孤零零存在，而是要使用整個樓的公共區(qū)域如樓梯、大廳、電梯井等，這些面積加起來分?jǐn)偟矫總€購房人身上，就是公攤面積。”北京市康達(dá)律師事務(wù)所高級合伙人孟麗娜說。

記者近日采訪多名房屋中介、購房者后發(fā)現(xiàn)，公攤面積已經(jīng)成為房屋買賣的一個重要影響因素。

北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波告訴記者，公攤面積本身是客觀存在的，對其收費(fèi)并無不合理之處，并且從購房者的角度來看，可能也不愿意共有部分（所有權(quán)）繼續(xù)留在開發(fā)商手里。但是，把公攤面積算入總計(jì)價(jià)面積，確實(shí)會給購房者帶來困惑。

“為了避免這種困惑，有兩種方法，一種是按套計(jì)價(jià)，這種是在總價(jià)里包括了公攤面積的費(fèi)用；一種是按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，不包括公攤面積的費(fèi)用，單獨(dú)告知此類費(fèi)用，但是最后的總價(jià)二者不應(yīng)該有差異，因?yàn)楣珨偯娣e是客觀存在的，這兩種的區(qū)分只在于哪一種能夠更有效率地把相關(guān)信息告知消費(fèi)者。”樓建波說，如果這兩個價(jià)格不一樣，開發(fā)商就涉嫌欺詐，“問題不在于公攤本身，而在于要統(tǒng)一計(jì)價(jià)方式”。

消費(fèi)者能靠自己算清公攤面積嗎？

專業(yè)人士表示：“由比如門廳、電梯井、樓梯道、通風(fēng)管道，以及包括為本棟樓服務(wù)的，比如說房頂有那種二次加壓的消防水箱，以及包括還有一些房頂?shù)挠行┠欠N，比如說消防的一些設(shè)施，都算本棟樓的公攤面積。這是本棟樓的，實(shí)際消費(fèi)者來測量、計(jì)算，都是非常復(fù)雜而且極其困難。所以，消費(fèi)者來測算公攤面積基本上是不太可能的。”

專家表示，由于公攤面積的計(jì)算太過專業(yè)，消費(fèi)者難以分辨，給開發(fā)商和測量機(jī)構(gòu)提供了鉆空子的機(jī)會。

圍繞公攤面積，還有一筆糊涂賬。小區(qū)中司空見慣被出租出售的地下車庫、內(nèi)部經(jīng)營性場所等，是否被算在了公攤面積中？在一些答案為“是”的小區(qū)，出租出售的收益理應(yīng)由全體業(yè)主共享。但在現(xiàn)實(shí)中，能夠?qū)I(yè)主公攤面積經(jīng)營收益返還的情況極少。這就不難理解，為什么在一些小區(qū)，就地下車庫是否應(yīng)該收費(fèi)，開發(fā)商、物業(yè)與業(yè)主爭論不休了。

取消公攤尚有難度 亟須完善相關(guān)規(guī)定

爭議之下，“取消公攤面積”的呼聲越來越大。今年全國“兩會”期間，全國政協(xié)委員洪洋提議“取消公攤”，認(rèn)為公攤面積缺乏法律依據(jù)和制度約束，建議國家取消公攤面積，可以將實(shí)際的公攤面積成本核算到實(shí)用面積之中，讓老百姓明白付費(fèi)，放心購房。

作為深受其害的購房者，李黎直言，公攤面積制度對購房者是不公平的，這是一種不透明的消費(fèi)。消費(fèi)者一旦出現(xiàn)關(guān)于公攤的糾紛時很難通過實(shí)測手段來確定交房時的準(zhǔn)確公攤，主要是“公共部位面積”很難測算。她支持取消公攤制度，“即使房子單價(jià)上漲了，我也希望能夠明明白白消費(fèi)，買了一平方米，就能有一平方米的生活空間”。

那么，取消公攤面積制度當(dāng)下具備可行性嗎？

在孟麗娜看來，取消公攤面積制度現(xiàn)階段不具有可行性。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，商品房銷售可以按套（單元）計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)。按套（單元）計(jì)價(jià)或者按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。因此，商品房無論是按照何種方式銷售，均應(yīng)體現(xiàn)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。即便按套銷售，也仍然存在公攤面積。公攤面積客觀存在，必然要由部分或全體購房人分?jǐn)偂?/p>

首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長兼秘書長趙秀池同樣認(rèn)為當(dāng)下取消公攤面積不具有可行性。房改后，我國的住房面積計(jì)量、房產(chǎn)證、不動產(chǎn)證的發(fā)放都是以建筑面積為單位的。房價(jià)、物業(yè)費(fèi)、暖氣費(fèi)等也都是以建筑面積計(jì)量的，如果取消公攤面積，以使用面積計(jì)量，會給計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)帶來混亂。每平方米的房價(jià)、物業(yè)費(fèi)、暖氣費(fèi)會有所上漲，反而會引起另一種誤會，以為漲價(jià)了。

多名受訪專家認(rèn)為，在是否應(yīng)該取消公攤面積制度的問題上暫時難以達(dá)成統(tǒng)一，但目前可以從政策層面對公攤面積制度進(jìn)行完善。

針對目前公攤面積制度存在的問題，孟麗娜建議完善相關(guān)測繪規(guī)范，對公攤比例出臺指導(dǎo)意見，要求測繪單位提高測繪成果質(zhì)量，暢通錯誤追究機(jī)制。在售房時，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售樓處公開測繪結(jié)果，將分?jǐn)傇瓌t、分?jǐn)偛课坏认蛸彿咳诉M(jìn)行明示，必要時測繪單位也可以接受購房人的咨詢，減少因分?jǐn)偯娣e問題產(chǎn)生購房爭議。同時，在商品房買賣合同中進(jìn)一步完善相關(guān)約定，明確約定分?jǐn)偯娣e與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式及違約責(zé)任的承擔(dān)，從而保障購房人的合法權(quán)益。