現(xiàn)房銷(xiāo)售的呼聲越來(lái)越高。近期，山東省濟(jì)南市、福建省福州市永泰縣等地土地競(jìng)買(mǎi)中均出現(xiàn)現(xiàn)房銷(xiāo)售地塊，引發(fā)業(yè)界和購(gòu)房者關(guān)注?，F(xiàn)房銷(xiāo)售條款再次出現(xiàn)，是否會(huì)逐步成為土地競(jìng)買(mǎi)中的常規(guī)條款，又有哪些信號(hào)意義？

而在澎湃新聞采訪過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，即使沒(méi)有條款約束，一些此前并未參與高周轉(zhuǎn)的小房地產(chǎn)開(kāi)始了主動(dòng)“現(xiàn)房銷(xiāo)售”，對(duì)于此前與大型地產(chǎn)商競(jìng)爭(zhēng)中沒(méi)有優(yōu)勢(shì)可言的他們來(lái)說(shuō)，“賣(mài)個(gè)踏實(shí)”成為了一條另類(lèi)生存之路。

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現(xiàn)房銷(xiāo)售地塊再次出現(xiàn)

8月1日，濟(jì)南第二批集中供地進(jìn)入正式交易環(huán)節(jié)。兩宗住宅地塊吸引眾多房企參與競(jìng)買(mǎi)，觸發(fā)政府設(shè)置的最高限價(jià)后，進(jìn)入“限地價(jià)競(jìng)建筑品質(zhì)和建設(shè)進(jìn)度”環(huán)節(jié)。最終，兩地塊以“住宅三星綠建加封頂辦理預(yù)售許可”的代價(jià)成交。

據(jù)濟(jì)南時(shí)報(bào)，這是濟(jì)南自2017年8月土拍最高限價(jià)政策落地以來(lái)，首次在“熔斷”后現(xiàn)房銷(xiāo)售。

以位于旅游路以北、玉嶺山以南的市委黨校地塊為例，該地塊起始價(jià)28199萬(wàn)元，容積率為1.4，起始樓板價(jià)為6607元/平方米，最高限價(jià)為32400萬(wàn)元，達(dá)到最高限價(jià)時(shí)的樓板價(jià)為7591元/平方米。

據(jù)齊魯壹點(diǎn)和濟(jì)南時(shí)報(bào)的報(bào)道，該地塊吸引8家房企競(jìng)價(jià)，參與企業(yè)多為濟(jì)南、濟(jì)寧等地方開(kāi)發(fā)企業(yè)，僅有1家國(guó)內(nèi)品牌企業(yè)參與。濟(jì)南時(shí)報(bào)稱(chēng)，整體來(lái)看，這個(gè)地面積不算大，所需的資金門(mén)檻不高，加上地段不錯(cuò)、低容積率，所以吸引了不少房企報(bào)名。

事實(shí)上，這并不是近期出現(xiàn)的第一幅現(xiàn)房銷(xiāo)售地塊。此前，7月15日福建省福州市永泰縣自然資源和規(guī)劃局在公告的一幅商業(yè)、住宅用地的使用權(quán)出讓要求中提到：該地塊按現(xiàn)房銷(xiāo)售實(shí)施，規(guī)劃房屋竣工驗(yàn)收之后，競(jìng)得人方可申請(qǐng)房屋銷(xiāo)售手續(xù)。

根據(jù)出讓要求，房屋上市交易后的轉(zhuǎn)讓要求是在取得現(xiàn)房銷(xiāo)售許可證之后，五年內(nèi)（含五年）購(gòu)買(mǎi)商品房的購(gòu)房業(yè)主自取得房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證之日起未滿(mǎn)五年的，不得上市交易轉(zhuǎn)讓?zhuān)膊坏棉k理轉(zhuǎn)讓公證等手續(xù)。

而早在2018年，廣東省中山市就曾推出超十幅宗住宅及含住宅的綜合用地，均要求“商品房現(xiàn)房銷(xiāo)售”，即要求開(kāi)發(fā)商直接銷(xiāo)售證件齊全的已經(jīng)成型待售的商品房。

更早之前，蘇州2016年在土地出讓條件中提出：土地出讓成交價(jià)超過(guò)市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)（不含市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)）的，工程結(jié)構(gòu)封頂后方可申請(qǐng)預(yù)售許可；土地出讓成交價(jià)超過(guò)市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)10%（不含10%）的，工程竣工驗(yàn)收后方可申請(qǐng)預(yù)售許可，但這一政策在執(zhí)行42個(gè)月后取消。

小開(kāi)發(fā)商另辟蹊徑：主動(dòng)現(xiàn)房銷(xiāo)售，搶占市場(chǎng)

現(xiàn)房銷(xiāo)售地塊的零星出現(xiàn)，引發(fā)市場(chǎng)對(duì)預(yù)售制的討論和思考。于多數(shù)房企而言，現(xiàn)房銷(xiāo)售是“洪水猛獸”。多位房企高管人士表示，此舉會(huì)加劇房企的資金壓力、影響市場(chǎng)供給水平甚至推高房?jī)r(jià)。

但從此次現(xiàn)房銷(xiāo)售情況來(lái)看，開(kāi)發(fā)商似乎仍有利圖。齊魯壹點(diǎn)報(bào)道稱(chēng)，相比濟(jì)南2017年土拍過(guò)熱時(shí)推出最高限價(jià)之初競(jìng)配建、競(jìng)品質(zhì)和建設(shè)進(jìn)度，雖然也會(huì)增加開(kāi)發(fā)商的建設(shè)成本，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一條件仍符合目前樓市需求，從地塊受追捧程度看，本身也有利可圖。

在大房企圍城的夾縫里，有人主動(dòng)選擇現(xiàn)房銷(xiāo)售，突出重圍。唐省三，一位小型房企的老板，手里僅有個(gè)位數(shù)的項(xiàng)目，在四線城市的樓市里尋到生機(jī)——在爛尾樓堆里賣(mài)現(xiàn)房。

唐省三介紹，自己在長(zhǎng)三角的四線城市，之前在該城市開(kāi)發(fā)過(guò)一個(gè)樓盤(pán)，銷(xiāo)售很好，不過(guò)市場(chǎng)好時(shí)大家賣(mài)得都好。如今，隨著融創(chuàng)、正榮、世茂等房企流動(dòng)性出現(xiàn)問(wèn)題，這些公司的期房項(xiàng)目正面臨缺錢(qián)、停工，購(gòu)房者心急如焚。

購(gòu)房者的信心不足，有購(gòu)房需求的人也在猶豫，唐省三的原有項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)束，為保住團(tuán)隊(duì)，其收購(gòu)了一處資金出問(wèn)題房企的住宅項(xiàng)目。

“我想好了，就用自有資金開(kāi)發(fā)，慢慢干，不敢撬動(dòng)杠桿，老老實(shí)實(shí)地按部就班地建房子，只用開(kāi)發(fā)貸，然后建成現(xiàn)房再銷(xiāo)售”，唐省三表示，“我們也可以搞期房，但是大房企的期房都出問(wèn)題了，我們更沒(méi)優(yōu)勢(shì)，不會(huì)有人買(mǎi)的，索性現(xiàn)房賣(mài)個(gè)踏實(shí)?！?/p>

買(mǎi)方市場(chǎng)的行成，倒逼現(xiàn)房的出現(xiàn)。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，拿地時(shí)就知道現(xiàn)房銷(xiāo)售，房企會(huì)提前考量成本和銷(xiāo)售問(wèn)題，如果項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效果較好，必然會(huì)推動(dòng)部分房企自愿去現(xiàn)房銷(xiāo)售。

來(lái)自上海城市房地產(chǎn)估價(jià)有限公司的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人士邵明浩稱(chēng)，過(guò)去20年屬于房地產(chǎn)的黃金時(shí)代，主要是市場(chǎng)供需不匹配，在這樣的供應(yīng)引導(dǎo)下造成供應(yīng)端的強(qiáng)勢(shì)地位。但是目前的市場(chǎng)，尤其是三四線城市的市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)生較大轉(zhuǎn)變，原有的預(yù)售制度受到一些挑戰(zhàn)，推行現(xiàn)房制度也是市場(chǎng)發(fā)生轉(zhuǎn)變的必然結(jié)果。

邵明浩認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商愿意現(xiàn)房銷(xiāo)售也是市場(chǎng)供需博弈的結(jié)果。特別是在三四線城市，由于地塊周邊項(xiàng)目尤其是期房銷(xiāo)售不穩(wěn)定，造成購(gòu)房者信心缺失，此時(shí)開(kāi)發(fā)商適時(shí)推動(dòng)現(xiàn)房銷(xiāo)售，有利于培養(yǎng)市場(chǎng)信心，助力購(gòu)房者預(yù)期的改善。

現(xiàn)房會(huì)成為當(dāng)下的趨勢(shì)么？

地多、爛尾項(xiàng)目等因素影響，購(gòu)房者對(duì)期房的信心在減退，現(xiàn)房打消了購(gòu)房者最大的擔(dān)憂(yōu)，成為購(gòu)房者購(gòu)房時(shí)最為重要的考量之一。

多位房地產(chǎn)領(lǐng)域的資深專(zhuān)家和房企高管則表示，目前推廣現(xiàn)房銷(xiāo)售難度較大，障礙較多。專(zhuān)家層面盡管認(rèn)為現(xiàn)房銷(xiāo)售是趨勢(shì)，會(huì)更多出現(xiàn)，但也坦承當(dāng)下推行并不合適，僅限個(gè)別城市、地塊試點(diǎn)。

邵明浩表示，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售不夠理想，是導(dǎo)向現(xiàn)房銷(xiāo)售的重要原因。特別是在一些三四線城市，由于前期土地供應(yīng)較多，近期市場(chǎng)表現(xiàn)低迷，造成不少期房爛尾，從而推動(dòng)了現(xiàn)房銷(xiāo)售現(xiàn)象。在這些城市進(jìn)行現(xiàn)房銷(xiāo)售有利于恢復(fù)購(gòu)房者的信心，降低買(mǎi)房風(fēng)險(xiǎn)。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的角度去看這個(gè)問(wèn)題，現(xiàn)房銷(xiāo)售是應(yīng)該被考慮的，但是就目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)而言，銷(xiāo)售不暢，房企整體資金壓力較大，考慮到這個(gè)層面目前還不適合大規(guī)模推廣，即使推廣也會(huì)困難。

首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)趙秀池表示，

未來(lái)，可能會(huì)有更多城市效仿現(xiàn)房銷(xiāo)售。一方面是，現(xiàn)房銷(xiāo)售可以避免預(yù)售不可預(yù)見(jiàn)的交房問(wèn)題，另一方面也是房地產(chǎn)市場(chǎng)走向買(mǎi)方市場(chǎng)后的必然現(xiàn)象。一般當(dāng)市場(chǎng)供不應(yīng)求、房?jī)r(jià)不斷上漲時(shí)，預(yù)售住房會(huì)多些；當(dāng)住房變得比較充分時(shí)，現(xiàn)售住房會(huì)多一些。

但趙秀池同時(shí)表示，現(xiàn)房銷(xiāo)售對(duì)開(kāi)發(fā)商沖擊很大，現(xiàn)階段整體資金不寬裕甚至捉襟見(jiàn)肘，再實(shí)行現(xiàn)售等于雪上加霜，希望各地政府根據(jù)實(shí)際情況謹(jǐn)慎安排現(xiàn)售地塊。比如設(shè)置在部分土地競(jìng)買(mǎi)條件里，房企根據(jù)意愿自行選擇，強(qiáng)行推廣或出現(xiàn)流拍現(xiàn)象。

對(duì)于現(xiàn)房銷(xiāo)售的傳導(dǎo)效應(yīng)，邵明浩則坦言，在一線和強(qiáng)二線城市這種市場(chǎng)銷(xiāo)售相對(duì)好的城市很難出現(xiàn)主動(dòng)的現(xiàn)房銷(xiāo)售例子，這種傳導(dǎo)主要還是傳向供給相對(duì)充足的城市。

（應(yīng)受訪者要求，唐省三為化名）